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2021年上半年中国物流地产市场概览 | 供应链咨询案例和论丛 物流供应链咨询 智慧物流产业园区咨询

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2021年上半年中国物流地产市场概览

继2020年我国GDP踏上百万亿大关后,今年上半年我国居民消费和制造业持续稳中向好的态势,作为重要保障的物流地产也随之稳步发展。2021年上半年全国社会消费品零售总额达21.2万亿元,与2019年同期相比实现了9.0%的正增长,消费市场全面恢复至疫情前水平;同时最终消费支出对经济增长的贡献率超过了61.7%,消费作为我国经济增长的主要引擎,其良好的韧性为物流业的发展提供着坚实的支撑。今年上半年中国制造业PMI一直保持在荣枯线以上,持续增长并处于转型升级中的制造业为物流地产需求提供稳定驱动。

中国物流地产市场布局

成长型、自用型物流企业不容小觑

据不完全统计,全国非自用物流企业旗下的高标仓总存量已经超过1.26亿平方米(70%为非保税高标仓)。其中大中型物流企业占到总存量的57.7%;另有42.3%的存量隶属于成长型物流企业。

此外以菜鸟、京东为代表的自用型物流企业未纳入上述统计,但两者共计目前有超过2600万平方米存量,且两者均有发展第三方物流及仓库出租的战略布局,并且相对而言自用型物流企业的布局更广、智能化程度更高,对于传统物流企业旗下的非保税高标仓亦将构成竞争关系。

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四大城市群占全国存量七成

臻量资产管理平台统计数据显示,我国的非保税高标仓主要集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。截至2021年第二季度,上述四个城市群的总存量共计超过6000万平方米,占全国总存量的70%。通过对比几大城市群的主要指标不难发现,长三角城市群在各项主要指标中均名列前茅。

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京津冀城市群的非保税高标仓存量占全国比重10%,其存量主要集中于天津和北京。随着北京持续疏解“非首都功能”,预计物流需求将持续外溢到廊坊、天津等相邻城市,北京周边城市有望进一步迎来高标仓市场发展窗口。

经济总量及社会消费品零售总额占全国比重均接近1/4。物流地产存量方面,截至2021年第二季度,长三角地区非保税高标仓总存量超过3000万平方米,占全国总存量的35%,是我国非保税高标物流地产存量最高的城市群。

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土地资源相对紧缺,其非保税高标仓面积存量占全国的比重仅为10%。广州、深圳两大核心物流市场存量面积之和仅占珠三角的1/3,推动两地,特别是深圳的仓储需求大量外溢至东莞、佛山、惠州等卫星市场,上述三大卫星市场存量面积共占珠三角的60%以上。

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近年来迎来大量新增供应,截至2021年第二季度总存量面积超过1200万平方米,占全国总存量的14%,使得该城市群的出租率和租金在一段时间内持续承压。但随着需求的持续释放,最近几季度该区域的空置率已有所下降,长远看来出租情况将持续向好。

全国主要物流市场租金

臻量资产管理平台统计数据显示,四个一线城市的非保税高标仓市场日租金中位数均超过1.3元/平方米;毗邻核心物流枢纽的卫星城, 如廊坊、东莞、昆山等地的日租金中位数多在1.1-1.3元/平方米的区间,表现优于大部分二线城市;而主要二线城市中仅有杭州、苏州、西安三城的日租金中位数高于1.1元/平方米,合肥、重庆、成都、沈阳等地的日租金中位数更是不及1元/平方米。

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全国主要物流市场空置率

在全国各物流子市场中,一线城市及其卫星城出租表现较好,一线城市空置率普遍低于13%,太仓、惠州、东莞等区位条件较好的卫星城市的空置率甚至低于5%;而一些位处东北及中西部地区的二线市场,如沈阳、重庆、长沙等受供应量较大、需求不足等因素影响,空置率超过30%。

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投资市场

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在今年初发布的《勇毅笃行,蓄势而发》中国物流地产白皮书中,大家已经指出在2020年全球单一资产类别基金募集中,有48%的资金投向了物流地产。在中国,自2020年以来,由于全国大部分主要城市的办公楼租赁市场进入了供应周期,叠加新冠疫情的影响,越来越多的投资者将目光转向了物流地产,今年上半年资本对中国物流市场继续保持较高热情,物流地产占中国大宗物业投资的比重进一步上升到16%。

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从资本化率上来看,备受投资人青睐的北上广深的非保税高标仓市场平均资本化率均不高于5%,明显低于二三线城市资本化率水平。需求外溢驱动核心物流城市周边卫星城发展,其资本化率水平亦低于部分中西部、环渤海二线城市,仅高出一线城市0.25至0.75个百分点。而多数区域中心二线城市,如沈阳、重庆、武汉、郑州等地资本化率达到6%,在全国各主要物流市场中处于较高水平。

全国物流市场展望

随着消费市场和制造业的不断复苏,叠加医疗医药、电子商务和社区团购等新兴驱动力的加持,以及多项政策的推动,预计下半年中国物流仓储需求整体稳中有升,但城市间的分化将会将会继续加深。部分二线城市比如天津、武汉等下半年将面临较大的供应压力,而上述市场本季度已录得高于20%的空置率,预计当地的物流市场去化将会继续承压。

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投资市场方面,资本化率料将受到预期通胀抬升而导致的上行力量及因应投资者对物流地产关注度持续提升而致使的下行力量等两股力量推动,整体预计持平或略有下调。但需要注意的是,不同城市和项目间的资本化率变化分化明显。

此外,今年6月顺利落地的国内首批基础设施领域公募REITs中有两单的底层资产为仓储物流地产,这意味着物流地产的退出渠道得以进一步丰富,便于资产持有人快速回笼资金,形成“投资、建设、运营、退出”的可持续性闭环。预计随着中国公募REITs市场的不断成熟,发行难度较小、投资者接受度较高的仓储物流REITs具有较高扩容预期,未来将有更多的仓储物流领域REITs入市,仓储物流也将成为中国REITs市场中最优质的资产类别之一。

 

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