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2021年二季度长三角地区物流市场概览 | 供应链咨询案例和论丛 物流供应链咨询 智慧物流产业园区咨询

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2021年二季度长三角地区物流市场概览

涵盖沪苏浙皖三省一市的长三角地区一直都是我国经济发展的中坚力量。依托经济水平、交通基建、产业实力、消费量级等多重优势,长三角现已成为我国现代物流地产市场的龙头地区。今年二季度,资本市场对长三角地区物流地产投资热度持续攀升,一线及强二线市场录得多宗物流资产交易。本文将着眼于长三角地区二季度市场动态,从区域特征、市场格局、租赁表现、投资交易等视角剖析长三角地区仓储物流市场新亮点。

区域特征:超强综合实力 为仓储物流市场奠定雄厚基础

从区域对比来看,长三角地区是我国经济体量、人口总量以及消费能级最大的城市群,为服务于消费市场和商贸流通的仓储物流市场提供深厚发展土壤。目前长三角地区已聚集全国三分之一以上非保税高标准物流仓储设施,总存量及人均存量均居于中国各城市群之首,是我国当前发展最为成熟的区域性物流地产市场之一。

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市场格局:区域经济塑造物流市场格局

上海的人均GDP和人均社会消费零售总额均领跑长三角主要城市,要素禀赋优势使得上海成为长三角核心物流城市,同时持续旺盛的物流需求溢出至周边区域,催生出数个卫星物流市场。当前长三角地区已形成以上海为核心,以苏州下辖的昆山、太仓、常熟等城市为主要卫星城市的物流地产市场格局。

尤其值得关注的是,苏州的经济和消费水平在长三角各地级市中表现突出,叠加紧邻上海的区位优势,苏州受益上海物流产业外溢效益最为明显,其高标库存量面积已接近上海体量,成为长三角地区第二大仓储物流市场。截至二季度,上海和苏州非保税高标库存量之和已达到1000万平方米以上,约占长三角非保税高标库总存量的44%。同时,苏州也是国家发展改革委、交通运输部联合选定的港口型国家物流枢纽,是我国畅通东向出海国际物流通道的“桥头堡”之一。在新发展格局下,大家预计苏州将进一步增强国际航运物流服务能力,从而持续赋能现代物流设施需求增长(下图人均社会消费零售单位更正为元/人)

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核心及卫星市场租赁活动保持强劲 部分地区供需有所优化

就租赁市场而言,长三角地区物流地产租赁市场热度仍然呈现以上海为中心随距离递减的空间布局。上海部分仓库于二季度面临租期内阶段性租金调整*,本季租金环比上涨约10%,录得1.62元/平方米/天。受益稳定需求支撑,上海二季度空置率环比维稳。同时,伴随消费信心持续恢复,紧邻上海的苏州昆山同样经历租金上行调整,二季度租金突破1.20元/平方米/天。

杭州、南京和合肥作为省会城市,无疑也是长三角非保税高标仓的次中心,存量分别占到区域内的9%,7%和3%。上季度租赁表现优异的杭州市场在本季度保持向好态势,租金环比上涨11个百分点、录得1.29元/平方米/天,同时空置率继续稳定在10%以内。杭州是中国电子商务的发源地和聚集区,发达的电商经济为链接商品消费和流通的物流产业发展提供强劲动能,2020年杭州全市完成快递业务量达到30亿件,居全国城市第五。当前,杭州物流地产市场已颇具规模,全市非保税高标库存量面积超过250万平方米,紧随上海以及较为靠近上海的苏州、嘉兴和无锡之后。“十四五”期间,杭州将继续聚力数字经济,积极拓展直播电商等数字消费新模式,这势必为杭州物流市场扩容提供新动能,因此大家预计杭州物流地产市场在中长期继续保持平稳向好发展势头。

虽然供过于求、供需不稳定等因素长期为南京物流仓储租赁市场带来挑战,但是从区位条件看,南京地处东西长江航道与南北京沪铁路的交汇点,是区域性航运物流中心、辐射长江中上游及中西部地区物流市场的重要门户;从区域经济看,南京雄厚的产业基础及良好的经济基本面也为其物流设施租赁需求提供强劲支撑。因此,南京物流地产市场具备深厚发展基础,前景向好。本季度南京租金已突破1.00元/平方米/天,日趋活跃的租赁需求使得空置率环比下降约7个百分点,大家预计南京物流地产租赁市场将持续得到优化。另外,合肥于本季度迎来新完工项目进入租赁市场,空置率环比有所微升,预计合肥仓储物流市场仍然需要一定时间吸纳新增供应,从市场波动中重新回归供需平衡。

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资本市场积极寻求长三角 物流资产交易机会

二季度资本市场对长三角地区物流市场热度持续攀升,机构投资者与开发商积极寻求一线及强二线城市物流资产投资开发机会,交易方式包括收购物流资产组合、基金投资、与物流地产开发商达成合作协议等。

4月,普洛斯中国收益基金II完成募集,拟投资长三角、华南、中西部等8个物流枢纽市场的13处稳定物流资产,继中国收益基金I之后继续加码长三角;6月,保德信房地产与新宜中国共同完成两笔物流资产交易,收购位于南京的高标准物流仓库,以及将在上海、廊坊两个重要物流枢纽建造高品质物流仓储。加之新宜中国与高盛宣布将联合收购位于昆山、郑州等地的物流资产项目,二季度记录到的几宗物流资产交易意味着国际开发商继续保持对长三角优质物流项目的看好。另一方面也表明,大宗交易市场在卫星城市、强二线城市积极寻找物流资产交易机会,对当地电商、第三方物流、冷链运营商的物流仓储需求增长具备信心。截至二季度,上海、昆山两地资本化率仍然处于长三角各市场低值,南京资本化率则相对略高,但是受益良好的经济基本面支撑以及优化的供需环境,在中长期具备下行潜力。

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长三角地区物流地产市场前景展望

随着消费市场和制造业稳步复苏,预计下半年长三角地区物流仓储市场整体平稳向好。上海作为长三角核心物流城市,将保持物流市场稳中向好发展态势,并向周边卫星物流市场输送外溢需求,持续赋能以自身为核心的长三角物流市场。而在“双循环”新发展格局下,长三角港口城市如苏州、南京、宁波在国际国内产业分工体系中占有重要一环。高标准仓储设施正是支撑畅通流通体系、构建新发展格局的基础保障,大家预计这些具备物流枢纽功能的节点城市将发力港口航运、国际供应链、冷链物流等领域,其物流地产市场发展也将进入快速上升期,具备更加长远的物流资产投资发展价值。

 

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