德勤：近60%的上市大陆房地产企业净利润率下滑

德勤最新研究报告显示，尽管平均整体营收增加，但是近60%在香港、深圳和上海上市的大陆房地产企业在2012年出现净利润率下滑，反映了受政策环境收紧和经济增长回落影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期。


德勤报告比较了上海、深圳和香港174家上市房地产企业的财务数据，而上一年分析的企业为168家。同时，还与某些大型市场参与者的管理层进行深度访谈。选取的房地产企业主要在中国从事房地产业务，其50%以上的收入或资产回报来自房地产开发或投资。


报告显示，房地产企业在2012年报告期间实现平均总营收79.12亿港元，而去年同期实现63.48亿港元。净利润率比2011年略微增长了0.5%，但比2010年下降了2.65%。权益回报比率从2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%，股本收益率下降模式开始显现。


德勤中国房地产主管合伙人何锦荣先生表示，“去年，一线城市房地产市场的成交量和成交价格持续上升；强劲的需求持续为二线城市房地产市场提供抵御政策风险的保障。由于政策没有任何改变迹象，所以今年将继续实施冷却措施。整体而言，由于土地、融资、营销以及劳动力成本的压力，中国房地产企业未来可能面临低利润率的问题。”


与深圳和上海上市的房地产企业相比，在香港上市的房地产企业的市值良好，反映出香港股票市场在全球量化宽松政策的提振下表现骄人。与此同时，在香港上市的房地产企业呈现较高的平均净利润率，表明其投资组合中房地产占比较高以及随之而来的税务影响。


德勤中国开发商主管合伙人施清耀先生认为，“所分析的上市企业在2012年遭遇流动性紧缩，其流动比率下降了4.48%，类似于中国饱受质疑的信用状况。但是，三大市场的流动比率有所不同，上海出现适度改善，而深圳和香港则分别下降5%和9.3%。值得注意的是，除超大型房地产企业外，所有香港上市的房地产企业的流动性均持续恶化。”


报告也预测了中国房地产市场的未来发展。房地产行业极有可能持续整合，清除实力较弱的企业。中国政府将实施政策，推动房地产行业从粗放型的快速发展转变为可持续性的稳定扩张。长期来看，采用绿色环保理念的高效节能房地产将快速发展。


何先生总结表示，“所分析的上市房地产企业迥异的经营业绩以及市场整合将确保只有适者才能生存。行业整合与政府深化中国房地产行业结构转型的希望相辅相成。”